④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间; 5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算 例题：被评估对象为一待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划，待估地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。 ⑴将待估地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。 ⑵大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。 ⑷预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层（即写字楼部分的1-3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平方米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。 ⑸管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。 解析：1-2层建筑面积：3000*2=6000（平方米） 3-5层建筑面积：1900*3=5700（平方米） 年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（万元） 年总费用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。 地价=23355.83―-（0.1567*地价+522.2）-（2187.5+0.25*地价） 例题：有一“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用年限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费为建筑费用的1.5%，保险费为建筑费的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。 =3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5% 推荐：
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