2015年房地产经纪人《经纪相关知识》重点汇总 房地产经纪行业管理模式选择 房地产经纪管理新模式的选择，现阶段宜吸收行政与行业自律并行模式和行业自治模式中的有利部分来设计新型的房地产经纪行业管理模式。在此基础上，通过今后相当一个时期的实践，争取在条件具备时向行业自治模式过渡。 当前，新型的房地产经纪行业管理模式的设计，应该以行业组织为主要管理平台，在适当强化行业组织的自律管理作用的基础上，划分部门与行业组织的职能，形成行政管理与行业自律并行配合的基本管理框架。具体而言，在新型管理模式下，管理部门的主要职责是制定法律规范、负责房地产经纪人员职业资格的认定和取消，负责房地产经纪机构设立的审批。房地产经纪行业组织在承担起“服务、自律、代表、协调”的行业组织全面职能的基础上，承担对行业经营行为的规范、监管职能，如实施房地产经纪人员强制入会制度，负责房地产经纪人员注册和年检，组织房地产经纪职业资格考试，组织房地产经纪人员职业教育，制定行业规范，制定合同示范文本，受理消费者投诉，建立行业信用状况纪度，对违法违规行为进行惩罚等，以自律为基础实现对房地产经纪行业的自治管理。此外，行业组织还可通过提供行业内房地产信息共享平台、组织研究行业内的重大问题、协调房地产经纪机构之间关系、协调房地产经纪行业与社会之间的关系等手段，切实为房地产经纪行业的发展提供更多的服务。 从房地产经纪行业管理的现状来看，目前实施部门退出管理第一线、由行业组织承担全部行业管理职能的新模式，有相当的难度。因此，首先需要完成由唱独角戏模式向行政管理与行业自律并行模式的转变。要关心、支持、培育、发展房地产经纪行业组织。房地产经纪行业组织要加强自身建设，按照行业组织目标的要求，充分依靠企业办会，完善自身的组织构架和运作机制，增强管理能力。 从长远来看，随着逐步完成职能转变，行业组织体制的推进，行业组织自律管理平台的建立、管理能力的提高，最终应当将行业自治模式作为房地产经纪行业管理的目标模式。 房地产经纪行业年检与验证管理 为规范房地产经纪市场，促进房地产经纪行业健康发展，保障房地产经纪机构及房地产经纪人员的权益，根据《中华人民国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理》等法律、法规和规章，由房地产经纪主管部门会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及房地产经纪人进行年检和验证工作，对不符合资质、资格条件的，逐步进行清理和整顿。这二项工作是加业管理，实施执行规范的重要措施。 房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点，具有其他监督管理方式不可替代的作用。 首先，年检与验证管理有利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记。 其次，年检与验证管理有利于房地产经纪机构的准确统计。 再者，年检与验证管理有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。 年检主要是检地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否，是否接受注册、备案等管理。对持有房地产经纪人执业资格证的人数低于标准的及其他不符合标准的，不予备案登记。房地产管理部门应当每年对房地产经纪机构内的执业人员条件进行年检，并公布年检合格的房地产经纪机构名单。年检不合格的，应限期整顿，经限期整顿仍不合格的，撤销备案证书，今后不得从事房地产经纪活动。 房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格证明应定期由发证机关验证。 各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。 房地产经纪纠纷规避及投诉受理 近年来，随着国家有关法律、行政性法规、规章和各地区地方法规的相继出台，中国房地产经纪行业的基本地位得以确定。然而相对于房地产经纪业迅速地大量参与市场经济活动并发挥很大作用的状况，现有的法律、法规尚不够完善，加上房地产经纪行业本身涉及面广、不确定性多的特点，使得房地产经纪行业成为产生社会矛盾和纠纷较多的一个经济领域。从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷类型主要有： 1.缔约造成的纠纷。 2.合同不规范造成的纠纷。 3.服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。 房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行的社会成本。大量的房地产经纪纠纷不仅会降低社会的整体福利，还会影响房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景。因此，有效规避房地产经纪纠纷是房地产经纪行业管理的重要内容。虽然，只有提高房地产经纪人员的职业，加强房地产经纪机构的自身管理才是避免房地产经纪纠纷的根本途径，但是，通过行业管理部门的引导和监督来规避房地产经纪纠纷也是一个不容忽视的重要手段。目前，中国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷： 1.制订示范合同文本 房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识;其次，一些经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素;第三，经纪人员受商业和交易影响，在职业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益的不良经营作风是不容忽视的重要影响因素。为了合同当事人的，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，或者行业组织应当制订符合合同规则的示范合同文本，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用： (1)既不经纪活动的正常运行，又可以将的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的义务关系; (2)示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易和不自觉地违规、违法、违约行为; (3)示范合同文本的推广，可以社会的，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害; (4)示范合同文本也是管理机构与行业组织公开进行宣传，消费者利益、行业形象和的政策导向的有效手段。 2.制订服务标准，明确服务要求和内容 房地产经纪行业的服务标准是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据，也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务 3.加强对房地产经纪合同的监督管理 目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。 对于已经出现的房地产经纪纠纷，房地产行政主管部门及其他相关部门还负有受理投诉、调节处理的职责。为此，房地产行政主管部门通常设置一些投诉通道，制定投诉受理程序，以便及时有效地引导当事人解决房地产经纪纠纷。 信誉及风险赔偿制度 为提高行业信誉，房地产经纪业已基本建立了告知制度，地产代理人有义务提供以下资料：权属及登记文件、物业的建筑面积、使用面积、允许用途、落成年份、及业主声明(说明他曾否未经任何许可进行了扩建、改建及新业主是否需要承担什么特定的费用，如公共建筑的改建或修建工程的费或其他费用)等。此外，房地产中介代理机构在发布广告时，需在广告中说明房地产代理机构的认可名称、牌照号码及地址等。 一般而言，无论是地产代理机构还是个人，在从事代理业务时非常重视自己的声誉，一旦声誉受损，就很难在行业中立足。 但是，在房屋买卖或租赁的过程中，地产代理机构、地产代理人或者委托人之间有时候也会出现一些问题。一旦出现这种情况，地产代理人或者消费者获得赔偿的前提是，双方已经签订了地产代理协议书。 地产代理协议书是一份非常重要的文件，地产代理人和客户只有在已签订协议书的情况下，才可拥有各自相应的，就有关交易提出诉讼，有权追讨赔偿、得到济助或补救。 在代理活动中，地产代理人或者委托人，因对方没有履行应有的责任而损失的，一般都可通过法律程序获得损害赔偿。 题目：根据《地理代理条例》，关于地产纠纷处理，下列说法错误的是( )。 A.主要由监管局负责处理纠纷 B.监管局的裁决在地方法院登记后，相当于法庭的判决 C.消费者委员会不可参与处理纠纷 D.比较严重的纠纷，可直接诉诸法律 答案：(C) 房地产市场预测方法及模型 1.定性分析方法 (1) 经验判断预测方法：又分为个人经验判断法和集体经验判断法。 个人经验预测是指凭借个人的知识和综合分析能力对预测对象的发展趋势做出判断，完成市场预测; 集体经验预测是通过有关人员共同座谈讨论，交换意见，提出预测方案的集体判断的方法，这种方法可以克服个人预测的局限性，提高预测的准确性，但是在讨论中容易受各种心理因素的影响。 (2)特尔菲法：又称专家小组法或专家意见征询法。是以匿名的方式，轮番征求一组专家或房地产业内人士各自的预测意见，并在专家分析判断的基础上，综合他们的意见，对市场发展趋势作出量的推断。其优点在于能较好的从理论上预测市场或企业的发展趋势，缺点在于缺乏数字的计算，只能大概代表未来的发展。 2.定量分析模型 (1)基于时间序列预测法的模型：时间序列预测法是将历史资料和数据按时间顺序排列成一系列，根据时间顺序所反映的经济现象的发展过程、方向和趋势，将时间顺序外推或延伸，以预测经济现象未来可能达到的水平。这一预测方法在房地产市场稳定发展，没有大幅价格浮动的情况下可以较好预测出房地产市场未来的价格水平。房价收入比模型即基于此法，列出一段时间内房地产价格与人均收入值的比例，进而预测未来房价。 (2)基于回归分析预测法的模型：回归分析预测法是从市场现象之间的关系出发，通过建立回归预测模型，根据一种或几种现象的变化去推测另一种现象变化的一种定量预测法。根据线性回归原理建立的线性回归模型便是现在广为使用的市场预测模型之一，它通过计算两种或多种现象的相关关系，模拟出这些现象的数学曲线，进而达到预测市场未来发展的目的。回归模型按预测的需要又可分为一元回归模型和多元回归模型等。
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